監察委員：施錦芳、高涌誠
先前媒體報導、喧騰一時之「百年老廟淪無殼蝸牛 800信眾為神請命」事件(鏡周刊2021年10月3日報導)，引發社會關注，監察院立案調查。位於臺北市忠孝東路五段，地處熱鬧東區的「福壽宮」已有百年歷史，為當地民眾信仰中心，該廟坐落土地遭法院查封拍賣未獲通知，由楊姓投資人拍定，信眾為遷廟，集資購買鄰地已取得四分之三持分，不料楊姓投資人又搶先與鄰地詹姓持分所有人簽訂買賣契約，受楊姓投資人委託的周姓地政士竟於土地登記申請書不實切結「福壽宮」管理人社團法人臺北市中坡福壽協會(下稱中坡福壽協會)放棄行使共有人優先購買權，完成買賣移轉登記後提出拆遷返還及共有地分割訴訟，繼而聲請強制執行及查封拍賣中坡福壽協會名下裁判分割後土地，使「福壽宮」遭受迫遷困境，信眾認有不法不公情事，訴請檢察官偵辦及向地政機關申訴，均未能獲得救濟。監察委員施錦芳、高涌誠從「法拍程序」、「偵查作為」、「共有人優先購買權登記審查」、「地政士懲戒」等四大面向深入調查後指出相關缺失，監察院司法及獄政委員會、內政及族群委員會聯席會議於本月15日審查決議通過調查報告，促請司法院、法務部及內政部確實檢討改善，以落實財產權保障及增進人民對司法的信任。
「福壽宮」面臨迫遷困境之詳細經過情形
監察院調查指出，「福壽宮」坐落臺北市信義區○○段一小段92-1地號土地(下稱系爭92-1地號)面積175m2，該地原屬黃姓地主所有，因積欠債務，103年間遭臺灣臺北地方法院(下稱臺北地院)查封拍賣，「福壽宮」因無法提出合法使用權源，遭法院認屬無權占用，未通知參與拍賣，嗣由楊姓投資人於104年4月27日拍定取得，信眾為因應遷廟，集資購買相鄰之92地號土地(面積59m2)，已合計取得四分之三持分，原有意向詹姓共有人購買其四分之一持分，不料，又由楊姓投資人搶先於104年5月11日與詹姓共有人簽訂買賣契約，並委由周姓地政士申辦移轉登記，楊姓投資人取得92-1及92地號2筆土地後，於107年9月對中坡福壽協會提起地上物騰空返還及共有地裁判分割之民事訴訟，111年8月再以民事確定判決為執行名義，向臺北地院聲請強制執行拆遷「福壽宮」、給付不當得利、遲延利息，並聲請查封拍賣中坡福壽協會名下裁判分割後之92地號土地。中坡福壽協會事後查知92地號共有土地持分買賣移轉登記案買賣雙方與地政士並未依土地法第34條之1第4項共有人優先購買權規定通知該協會，竟於土地登記申請書不實切結共有人放棄優先購買權，乃對買賣雙方與受託地政士等3人提告涉犯偽造文書等罪嫌，臺灣臺北地方檢察署(下稱臺北地檢署)檢察官偵查後，以查無被告「明知」之積極證據，予以不起訴處分，陳訴人聲請再議、交付審判亦遭駁回。111年3月「福壽宮」信眾再以被告等人已於檢察官偵訊中坦承並未通知優先購買權人，向臺北市松山地政事所申請塗銷92地號持分移轉登記，經該所以「非經法院判決塗銷確定，登記機關不得塗銷登記」，否准所請。
共有人優先購買權規定在偵查未盡能事及缺乏登記審查機制下，形同具文
監委施錦芳與高涌誠表示，本案土地位於信義區，系爭92-1地號土地上因有「福壽宮」等建物占用，執行法院於拍賣公告內載明由應買人自行處理土地利用關係，故法拍不易，歷時一年始由楊姓投資人以新臺幣約9,390萬元拍定取得土地，楊姓投資人之後除買賣取得92地號共有土地持分，亦買賣取得周邊85地號土地，上開土地之中夾雜90地號等市有畸零地，投資人如成功整合周邊土地，土地增值潛力可觀(本案土地情形，參見附圖)。投資人砸下龐大資金整合土地，是否憑恃共有人優先購買權僅為債權效力，縱使違反規定，受害人僅能向出賣人提出具體損害證明求償，因而勾串地政士不實切結共有人放棄優先購買權，實有可疑。地政士公會代表於監察院諮詢時表示，登記機關對於共有人是否行使優先購買權以切結替代審查，當事人「自欺欺人」，蓄意規避共有人優先購買權的情形極為普遍，檢察官僅憑買賣雙方供稱不知法令、地政士供稱疏失等辯詞一致，率以「買方與地政士無通知義務」，認定本案地政士為單純疏失，實難令人信服，檢察官為公益代表人，應以保障人權、維護社會秩序、實現公平正義為使命，而地政主管機關亦應確實檢討共有人優先購買權登記審查問題，呼籲法務部與內政部善盡職責共同把關，落實財產權保障及增進人民對司法的信任。
調查報告詳細指出事實與缺失如下：
一、臺北地院103年間辦理系爭92-1地號土地法拍案(103年度司執字第61475號)，履勘時發現拍賣標的上有「福壽宮」等地上物，依債權人查報，認屬無權占用，不具優先購買權，拍賣公告爰未通知中坡福壽協會，經查係依司法院民事廳編定之「法院辦理民事執行實務參考手冊」中「宜予通知者」之列舉規定辦理，尚無違反「辦理強制執行應行注意事項」第40條第8項前段規定。惟查上開注意事項第40條第8項之規定用語，文義上易使外界認為法拍通知對象包含有權占用與無權占用，而臺北地院其他強制執行案件承辦人的實務作法亦未盡相同，上開注意事項第40條第8項宜否參酌手冊規定予以明確規範，避免衍生爭端，宜請司法院研議妥處。
二、臺北地檢署偵辦陳訴人提告投資人楊○○與地政士周○○疑涉偽造文書，申辦系爭92地號共有土地移轉登記，規避共有人優先購買權案(110年度偵續一字第34號)，經查周○○為資深開業地政士，經辦過程未向買賣雙方解說、確認，即於土地登記申請書備註欄不實切結「他共有人放棄優先購買權」，明顯有違常情，且本案地政士於案發前已有另件配合委託人指示，為整合土地疑涉偽造文書，遭人訴請該署偵辦之爭議案件，本案地政士是否與買方勾串蓄意規避共有人優先購買權，實有可疑，偵辦檢察官未依臺灣高等檢察署發回續查意旨，傳訊地政士周○○之助理或再詳查其他事證，確實釐清周○○行為違常之處，僅憑買賣雙方供稱不知法令、地政士供稱疏失等辯詞一致，逕以「買方與地政士並無通知義務」，認定本案地政士為單純疏失，尚嫌率斷，不免引發議論。本案雖經臺北地院駁回交付審判之聲請，惟法院裁定交付審判受限於偵查卷內所存證據，檢察官為公益代表人，為避免共有人優先購買權規定因偵查未盡而形同具文，甚至助長犯罪，宜請法務部持續督促所屬精進偵查技巧，以增進人民對偵查結果之信任。
三、臺北市松山地政事務所核准系爭92地號共有地持分買賣移轉登記予楊○○及於登記完畢後否准陳訴人申請塗銷登記，於法並無違誤。惟查土地登記規則第97條第1項由賣方切結他共有人放棄優先購買權，且無須檢附證明文件即准予登記之規定，形同未審，易因故意或疏失遭到規避，優先購買權人事後舉證困難，難以救濟，徒增訟累。地政士公會代表於本院諮詢時表示，登記申請人考量自身利益，怠忽共有人優先購買權情形極為普遍，以切結取代審查，為「自欺欺人」，建議修改土地法第34條之1共有人優先購買權規定。土地登記規則第97條第1項規定自69年制定迄今已逾40年，內政部宜深入檢討共有人優先購買權及登記審查之實務運作問題，研議是否修法，避免共有人優先購買權規定形同具文，又徒增紛擾。
四、地政士法第26條第1項及第44條第3款雖有地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務，違反者應予停止執行業務或除名之規定。惟查「業務上應盡之義務」係屬不確定之法律概念，為促使地政士善盡職責及避免懲戒實務衍生爭議，內政部宜確實研議是否於地政士法中明定地政士執業時對於共有人優先購買權負法令解說及確認出賣人是否履行通知之義務，俾周延法制；該部並宜就本案地政士代為不實切結他共有人放棄優先購買權之情形，研議是否依地政士法第46條規定辦理懲戒。